월세 안내 는 세입자 집주인 소송전 해야할 일, 세입자에 대한 명도소송 전, 집주인이 반드시 해야할 일은, 월세 계약을 해지하는 것입니다. 월세 계약이 세입자의 월세 연체로 해지가 되어야만 임대차계약해지에 따른 건물명도 소송 요건을 갖추기 때문입니다.
월세 안내 는 세입자에 대한 월세 계약 해지 방법
민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 라고 규정되어 있으며, 같은 법 제 111조(의사표시의 효력발생시기)로 상대방 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다. 라고 규정되어 있습니다.
즉, 세입자가 월세를 2달(2기) 이상 연체한 경우, 집주인은 차임연체에 따른 월세 계약을 해지할 수 있고, 계약해지의 의사표시가 세입자에게 도달된 때, 월세 계약은 적법하게 해지된 것으로 보시면 됩니다. 계약해지의 의사표시는 구두(말)로도 가능하지만, 후일 다툼이 있을 수 있으므로 반드시 우체국 내용증명을 통해 발송하고, 세입자에게 도달시키는 것이 가장 정확합니다.
내용증명 작성방법
월세 연체에 기한 계약해지 내용증명 작성방법은, 제목, 당사자, 임대차계약내용, 계약해지 사유의 내용으로 작성합니다. 작성된 서면 3부를 출력해서 가까운 우체국에 방문해서 내용증명 형식으로 서면을 발송하시면 됩니다. 발송된 내용증명이 세입자에게 정상적으로 도달 되었는지 꼭 확인하셔만 합니다.
만약, 폐문부재, 수취인불명 등 사유로 도달이 되지 않은 경우, 다시 내용증명을 보내야만 합니다. 핵심은 집주인의 계약해지 내용증명을 세입자에게 도달시키는 것입니다. 월세연체 내용증명 다운로드
세입자가 집주인의 내용증명을 계속해서 받지 않는 경우
세입자에게 집주인의 계약해지 내용증명이 도달되어야만 적법하게 임대차계약이 해지되고, 이 때부터 세입자의 점유는 불법점유에 해당됩니다. 그러나 세입자가 계속해서 내용증명을 받지 않는 경우라면, 서면통보 방법이 아닌 다른 방법으로 계약해지 의사표시를 도달시켜야만 합니다.
1. 세입자와 통화 녹취 : 월세 계약서에 명시된 세입자의 휴대폰으로 전화를 걸어서, 월세가 2달이상 연체하였고, 월세 계약을 해지하니 집을 비워달라는 의사표시를 하고, 이를 녹취합니다. 녹음파일을 보존하여 후일 건물명도소송을 제기할 때, 녹취록을 작성해서 첨부합니다.
2. 월세집 방문, 확인서면 받기 : 월세가 2달이상 연체되었고, 이로 인해 월세계약을 해지한다는 서면을 간단하게 작성(기존 내용증명 서류도 가능)해서 월세집에 방문합니다. 세입자로부터 작성된 서면에 “2025년 4월 10일 내용을 확인하였다”는 글과 함께 세입자의 서명을 받습니다.
월세 계약 해지 후, 집주인 건물명도 소송 선택
적법한 계약해지로 월세 계약이 해지되었다면, 세입자의 점유는 불법점유에 해당되므로 건물명도소송의 요건을 갖추었다고 보시면 됩니다. 보통 건물명도소송의 1심판결까지 약 6개월의 시일이 소요되므로 집주인은 이 기간을 감안하여 소송 제기 여부를 선택하시면 됩니다. 세입자의 보증금이 연체한 월세로 잠식되지 않는 기간을 감한해야만 손실을 줄일 수 있습니다.
건물명도소송은 개인이 직접 법원에 소송을 제기할 수 있지만, 소장 작성, 재판출석 등 어려움이 있다면 명도소송 전문 변호사를 선임하는 것이 좋습니다.