월세 명도소송 방법 진행절차, 세입자가 월세를 연체하거나 계약기간이 만료되어 임대차계약이 해지되었는데, 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않는다면 임대인은 부득이 명도소송을 진행헤서 부동산을 인도받아야만 합니다. 법원 명도소송 절차에 따라 진행됩니다.
월세 명도소송이 필요한 상황
1. 임대차 계약 만료: 임대차 계약 기간이 만료되어 갱신없이 계약이 만료되었음에도 임차인이 계속해서 부동산을 점유하는 경우.
2. 임대차 계약 해지 계약 위반: 임차인이 당초 임대인과 사이에 계약내용(계약자와 점유자 상이 등)을 위반하였고 이에 대한 임대인이 계약을 해지했음에도 불구하고 임차인이 계속해서 부동산을 점유하는 경우.
3. 임대차계약해지 월세미납 : 임차인이 2기(2달)이상 월세를 연체하였고, 이에 대한 임대인의 임대차계약해지 통보로 임대차계약이 해지되었음에도 임대인의 퇴거요구에 불응하여 점유하고 있는 경우.
월세 명도소송 방법
1. 임차인과의 사이에 임대차계약이 해지된 경우, 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환할 의무를 부담하고 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 부담합니다. 이는 동시이행의 관계에 놓여집니다.
다만, 임대인이 부동산을 비워주면 보증금을 즉시 지급할 의사를 알렸음에도 임차인이 이를 거부하고 부동산을 계속해서 점유를 계속하는 경우에는, 관할법원에 명도소송을 진행하여 강제집행을 통한 부동산을 인도받아야만 합니다.
2. 임대차계약해지의 의사표시를 입증해야 합니다. 즉, 기간만료, 계약위반, 월세연체 등 이유로 임대인이 임차인에게 임대차계약해지를 한다는 의사를 서면으로 입증해야 가기때문에 의사표시는 내용증명을 통해 우편으로 송달하고, 임차인이 내용증명을 수령하면 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달된 것으로 입증할 수 있기 때문입니다.
민법상 상대방 있는 의사표시는 상대방에게 도달되어야 하기 때문입니다. 다른 의사표시 수단으로도 가능은 하지만 가급적 내용증명을 이용하면 입증에 편리합니다.
3. 월세 명도소송을 진행합니다. 명도소송(부동산점유이전금지 가처분 포함)은 법원 재판절차를 진행하는 사건이기 때문에 시일이 오래걸리고, 재판절차가 복잡합니다. 변호사 또는 법무사 사무실에 방문하여 충분한 자문을 받은 다음 위임을 해서 진행하는 것이 좋습니다. 빠르게 부동산을 인도 받는 것이 비용손실을 줄이는 가장 좋은 방법이기 때문입니다.
변호사는 소송대리가 가능해서 의뢰인이 재판에 참석하지 않아도 되지만, 법무사는 소송대리가 되지 않기 때문에 직접 법원에 출석하셔야만 합니다. 법무사 사무실이 수임료가 더 저렴합니다.
4. 명소소송 판결에 기한 강제집행을 진행합니다. 명도소송 1심판결을 받게 되면 보통 항소심 판결에 관계없이 가집행에 의한 강제집행이 가능합니다. 판결문 주문에는 “피고는 원고에게 별지지재 목록 부동산을 인도하라” 라는 문구에 따른 강제집행으로 보시면 됩니다.
강제집행은 같은법원 집행관 사무실에 신청하며, 집행관은 신청에 따라 집행대상 목적물의 강제집행을 통해 최종 부동산을 임대인에게 임도하게 됩니다.
5. 소송비용 및 가처분 집행비용 청구, 강제집행에 들어간 비용은 임대인이 우선적으로 납부하지만 임차인에게 청구할 수 있습니다. 다만, 소송 및 가처분, 강제집행에 들어간 법원비용 전부청구가 가능하지만, 변호사보수, 법무사 보수는 청구금액 대비 일부금액만을 청구할 수 있습니다.
월세 명도소송 진행 절차
1단계: 소장 제출 원고(부동산 소유주)가 법원에 소장을 제출합니다. 소장에는 피고(점유자)의 주소, 소유권 증명, 임대차 계약서 사본, 임대차계약해지 통보서 등을 첨부 합니다.
2단계: 법원은 소장부본을 피고에게 송달합니다. 피고는 송달받은 날로부터 30일 이내에 답변서를 제출할 수 있습니다. 만약 답변서를 제출하지 않는다면 원고의 주장을 인정하는 취지로 봅니다.
3단계: 답변서 제출 피고는 소장 내용에 대해 답변서를 제출합니다. 답변서에는 소장의 주장을 부인하거나 새로운 주장을 할 수 있습니다.
4단계: 원고와 피고는 답변서 또는 준비서면을 통해 각자의 주장을 뒷받침하는 증거를 제출합니다.
6단계: 변론 기일 법원은 양 당사자의 주장과 증거를 토대로 변론을 진행합니다. 법원은 재판을 통해 심리하고 변론을 종료합니다.
7단계: 판결 선고 법원은 변론 종결 후 일정 기간 내에 판결을 선고합니다.
8단계: 법원은 원고와 피고의 승, 패 여부가 기재된 판결문을 양 당사자에게 송달합니다.
9단계: 임대인 즉, 임대인이 승소판결을 받았다면 1심 가집행 선고에 따라 원고는 법원의 집행관을 통해 강제로 부동산을 인도받습니다.
월세 명도소송 시 주의사항
1. 명도소송은 재판을 진행하고 시일이 많이 걸리는 사건이기 때문에 소송대리가 가능한 변호사의 도움을 받아 진행하는 것이 좋습니다, 특별한 사정이 없다면, 1심판결때까지 약 6개월 정도를 예상하셔야 합니다. 이 기간안에 임차인이 자발적으로 퇴거할 경우, 소를 취하하시면 됩니다.
2. 월세 명도소송의 핵심은, 임차인이 불법점유에 해당되어야 하는 것입니다. 즉, 임대인과의 임대차계약이 기간만료이든, 아니면, 차임연체, 또는 계약위반 사유로 임대차계약이 적법하게 해지되어야만 이후부터의 점유가 불법점유에 해당되고, 임대인에게 부동산을 인도할 의무를 부담하기 때문입니다.
3. 법원 판결에 따른 강제집행은, 임대인이 먼저 많은 집행비용을 부담하게 됩니다. 임차인의 보증금이 남아 있다면 공제가 가능하겠지만, 장기가 연체로 인해 남은 보증금이 없는 경우에는 보전을 받기 힘든 것이 일반적입니다. 때문에 판결을 받고 집행 직전 이라면 임차인의 자발적인 퇴거를 종용하는 것이 시간과 비용을 절약하는 방법입니다.