월세 누수 계약해지 월세감액 방법, 민법 623조 임대인은 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하며, 같은법 627조 임차목적물이 임차인의 과실없이 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 차임의 감액을 청구할 수 있습니다.
월세 누수 계약해지
민법 623조 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 라고 규정되어 있습니다. 만약 임차목적물의 누수가 임차인의 과실없이 발생하였고 이로 인해 임차인이 임차목적물을 사용, 수익할 수 없는 상태이며, 누수된 부분을 제외한 나머지 부분으로는 임차목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 임대차계약을 해지 할 수 있습니다.
월세 누수 계약해지 방법
1. 월세 누수된 사실을 임대인에게 알립니다. 또한 누수된 증거 자료를 사진과 동영상으로 남겨둡니다. 누수문제는 시급한 사안이므로 우선 전화로 임대인에게 알리고 빠른 조치를 요구합니다.
2. 임차인의 누수 통보 이후 임대인의 차일피일 시간을 미루거나 조치를 해주지 않는다면, 문서로 월세 누수에 따른 임대차계약해지 통보를 할 수 있습니다. 다만, 앞서 언급한 것처럼 누수의 원인으로 인해 임차목적을 사용, 수익할 수 없을 정도로 심각한 수준이어야만 합니다. 즉, 누수된 부분이 일부분이고, 사용을 함에 있어서 큰 불편이 없다면 계약해지 사유로 부족하다고 보시면 됩니다.
예를 들어, 누수로 인해 집안 대부분이 물에 잠기거나, 미세한 누수로 인해 집안 전체가 곰팡이가 발생하여 생활이 어려운 정도 이어야만 합니다.
3. 월세 누수로 인한 계약해지를 내용증명을 통보합니다. 내용증명 자체가 법적효력이 발생하는 것은 아니지만, 어떤 날에 어떤 형식으로 문서가 발송되었고, 상대방에게 도달되었는지를 확인이 가능합니다. 후일 법적 분쟁이 발생하였을 때, 증거자료로 사용하기 위함입니다. 상대방 있는 의사표시는 상대방에게 도달되어야만 효력이 발생합니다.
4.계약해지에 따른 보증금 반환을 청구합니다. 월세 누수로 인한 계약해지 통보가 집주인에게 도달되었으므로 임대차계약 종료에 따른 임차보증금반환을 청구합니다. 임대인이 자발적으로 보증금을 반환한다면 보증금을 돌려받음과 동시에 임차부동산을 임대인에게 인도하시면 됩니다.
5. 임대인의 주장으로 임대차계약이 적접하게 해지된 것이 아니라고 하면서 계약이 유효하므로 보증금을 반환할 수 없다고 한다면 부득이 법원에 보증금반환청구 소송을 제기하면서 계약이 적법하게 해지되었음을 확인받아야만 합니다. 핵심은 계약이 해지되었다는 부분인데, 이 부분에 대해 임대인과 분쟁이 발생하므로 소송을 제기할 계획이라면 법률사무소 변호사의 자문을 받고 진행하는 것이 좋습니다.
6. 법원판결, 적법한 계약해지에 따른 임대차가 종료된 것으로 판결을 받았다면, 임대인으로 부터 보증금을 반환받고 임차부동산을 인도해 주시면 됩니다. 만약, 판결에도 불구하고 임대인의 이행이 없는 경우, 임차부동산을 경매에 넘겨서 보증금을 반환받을 수 있습니다.
월세 누수 차임(월세) 감액 청구 방법
민법 627조 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. 라고 규정되어 있습니다. 즉, 월세집의 누수가 발생하였는데, 누수가 임차인의 과실없이 발생하였고, 누수로 인해 일부을 사용할 없는 경우라면, 임차인은 사용을 하지 못하게 된 비율만큼 차임(월세) 감액을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
계약해지와 마찬가지로 누수사실통보, 증거자료 확보 합니다. 그럼에도 누수의 조치가 없거나 완전해결이 되지 않는 다면 내용증명을 통해 차임 감액 청구를 합니다. 만약 임대인이 이를 수용할 경우, 임대인과의 합의하에 월세를 감액하는 계약서를 다시 작성하거나 아니면 기존 계약서 특약사항으로 이 부분을 명시하고, 작성하시면 됩니다.
임대인이 수용을 하지 않는 다면, 법원에 차임감액 청구소송을 진행할 수 있습니다. 다먼, 변호사 사무실의 법률상담을 통해 충분한 검토후 소송을 제기하는 것이 합리적입니다.