월세 계약 중도 해지 방법 임차인 해지, 임차인의 입장에서 계약기간 중 임대차계약을 해지할 수 있는 방법은 묵시적갱신으로 갱신된 임대차기간 중 해지, 계약서상 해지 특약, 그리고 임차목적물의 하자로 인해 사용상 임차목적을 달성할 수 없는 경우가 있습니다.
월세 계약 중도 해지 임치인 해지
월세 계약 중도 해지 방법은, 주택임대차보호법과 민법 임대차에 규정되어 있습니다. 임차인의 입장에서 임대차계약을 중도 해지 하기 위한 방법으로는, 묵시적갱신된 임대차기간 중 해지 통보, 임대차계약서상 특약으로 해지 조건을 약정한 경우, 그리고 임차목적물의 하자로 인해 사용상 임차목적을 달성할 수 없는 경우가 있습니다.
묵시적갱신의 경우 월세 계약의 해지
1. 주택임대차보호법 제 6조 1항에서 정한 계약의 갱신, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우, 또 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 합니다.
2. 한편 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지 할 수 있으며, 임차인의 계약해지 통지를 임대인이 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다. 즉, 계약해지의 의사를 임대인에게 표시하고 이로부터 3개월이 지나면 자동으로 계약이 해지된다고 보시면 됩니다.
실무상으로 계약해지 통보와 함께 3개월이 지난 시점에 임차보증금을 반환할 것을 함께 통보하는 것이 일반적입니다. 임대인에게 해지통보가 도달되었다는 입증책임은 임차인에게 있으므로 내용증명을 통해 해지 통보를 하는 것이 명확합니다.
임대차계약상 월세 계약 중도 해지 특약을 한 경우
1. 당초 임대차계약을 체결할 때, 특약사항으로 중도 해지 조항 및 조건을 임대인과 합의하에 계약서에 작성한 경우, 해지 조건이 성립될 경우 임대인에 대하여 임대차계약 중도 해지를 통보할 수 있습니다.
다만, 중조해지 조건의 성립과 관련해서 다툼이 생길 수 있기 때문에 되도록 명확하게 중도 해지 조건을 기재하는 것이 좋습니다. 예를들어 임차인의 지방근무발령, 요양원입소 등 입증을 명확하게 할 수 있는 조항으로 작성하는 것 좋습니다. 더하여 특약에 의한 중도 해지 위약금이 있다면 위약금은 부담을 해야 합니다.
2. 중도 해지 통보는 계약상 중도 해지 특약을 이유로 입증자료와 함께 내용증명으로 통보하는 것이 좋으며, 이 때 계약해지와 함께 최소한의 말미를 정해서 임차인이 임차목적물을 인도할 때 임대차보증금을 반환해 줄것을 함께 통보하시면 됩니다.
3. 임대차계약상 중도 해지 특약으로 인한 임대인과의 다툼이 발생할 수 있으므로 만약 임대인이 이에 응하지 않는다면 법률사무소의 상담과 자문을 통해 임차주택에 대한 임차권등기명령 또는 임대차보증금반환청구 소송을 진행해서 보증금을 반환받으시면 됩니다.
임차목적물의 하자로 인한 월세 계약 중도 해지
1. 민법 623조 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 라고 규정되어 있습니다. 만약 임차목적물의 누수 등 하자가 임차인의 과실없이 발생하였고 이로 인해 임차인이 임차목적물을 사용, 수익할 수 없는 상태이며, 하자로 인한 부분을 제외한 나머지 부분으로는 임차목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 임대차계약을 해지 할 수 있습니다.
2. 임차인의 하자 통보 이후 임대인의 차일피일 시간을 미루거나 조치를 해주지 않는다면, 문서로 하자에 따른 임대차계약해지 통보를 할 수 있습니다. 다만, 앞서 언급한 것처럼 누수의 원인으로 인해 임차목적을 사용, 수익할 수 없을 정도로 심각한 수준이어야만 합니다. 즉, 하자된 부분이 일부분이고, 사용을 함에 있어서 큰 불편이 없다면 계약해지 사유로 부족하다고 보시면 됩니다.
예를 들어, 누수로 인해 집안 대부분이 물에 잠기거나, 계속된 누수로 인해 집안 전체가 곰팡이가 발생하여 생활이 어려운 정도 이어야만 계약해지를 할 수 있습니다.
3. 계약해지는 마찬가지로 내용증명을 통해 하되, 임차목적물의 하자로 인한 계약해지는 임대인이 인정하지 않는 경우가 대부분이고, 법원소송을 진행확률이 높기때문에 하자가 발생한 때부터 차근찬근 증거자료를 모아두는 것이 좋습니다.
즉, 하자가 임차인의 과실로 발생한 것이 아니어야 하고, 임대인이 하자보수를 해주지 않거나 보소를 했더라도 하자 문제가 해결되지 않아야 하며, 이로 인해 도저히 생활을 할 수 없는 상태인 것이 계약해지 사유가 됩니다. 앞서 언급한 사안들보다 법적다툼이 많은 사안이므로 하자 발생시점에 변호사나 법률사무소의 자문을 통해 대비하는 것이 합리적입니다.
